物件の現状を正確に把握することは、空室対策を成功させる第一歩です。築年数や間取り、設備の状態、過去の入居履歴などを整理しましょう。物件の強み・弱みを理解することで、どの施策が優先かが見えてきます。
- 築年数、設備の老朽度、立地、間取りなどを整理
- 現状の入居率や成約までの平均期間を確認
- 誰に向けた物件か(学生向け、社会人向け、家族向け、高齢者向け)を明確にする
築年数の経ったアパートやマンションを所有していて、「広告を出してもなかなか入居者が決まらない」「空室が続くたびに管理費や修繕費ばかりがかかる」そんな悩みを抱えていませんか？
第28回 賃貸住宅市場景況感調査(2023~2024)では、管理物件の平均入居率は94％超にもかかわらず、空室が長期化する物件は確実に存在しています。だからこそ、改善の一手を打てるかどうかが収益を大きく左右します。
本記事では、調査データに基づき、すぐに取り入れられる空室対策と入居率アップの方法を紹介します。
この記事で分かること！
▶経歴
・YouTube「特殊清掃ch｜すーさん」登録者5.３万人
・ペストコントロール技能師（日本ペストコントロール協会）
・IICRC認定テクニシャン（CCMT／OCT）
・Goldmorr認定テクニシャン（カビ除去スペシャリスト）
・JRES認定テクニシャン（火災水害復旧対策訓練修了）
・横浜市栄区自治体研修（「ごみ屋敷の解消と再発防止に向けた寄り添い支援」）
・これまで4,000件以上の現場（孤独死・火災・水害・ゴミ屋敷・遺品整理など）に携わる
▶メディア出演
・「ABEMA 変わる報道番組 #アベプラ【公式】」ABEMA
・「日刊SPA!」定期連載中
・「bizSPA!フレッシュ」
・「スタジオパーソル」単独取材
・「田村淳の地上波ではダメ!絶対!」BSスカパー
・「Channel恐怖」Amazon prime video
1.無料でできる空室対策
空室対策と聞くと「大規模なリフォームや広告費がかかる」と思われがちですが、実は少し工夫するだけで費用をかけずにアパートやマンションの空室対策できる方法があります。
広告費をかけずに実践できる手軽な工夫や、入居希望者に選ばれやすくなるポイントをご紹介します。初心者のオーナーでもすぐに取り入れられる内容なので、今日から実践可能です。
入居者のターゲットを広げる
空室が埋まらないときに、まず見直したいのが「入居者のターゲット」です。最近は、幅広い入居者を受け入れるオーナーが増えており、少し対象を広げるだけで入居が決まるケースも多くあります。
特に増えているのが、高齢者・障がい者・外国人などの「住宅確保要配慮者」と呼ばれる方々で、以下に入居増加状況をまとめました。
管理会社の約3割が「高齢者の入居が増えた」、約4割が「外国人の入居が増えた」と回答しています。つまり、不動産業界全体で「幅広い入居者を受け入れていこう」という流れが進んでいるのです。
従来の入居者(単身者やファミリー層など)に加えて、生活保護を受けている方など支援が必要な人も対象にすれば、他の物件では受け入れにくい入居希望者も取り込むことができます。その結果、安定した賃貸の空室対策につながります。
この工夫をすることで、広告費をかけすぎずに入居者を見つけやすくなります。
さらに当サイトでは、オーナー様が家賃4万円以下の物件をお預けいただければ、入居者探しから契約手続き、管理までを「完全無料」でサポートいたします。
通常、仲介会社に依頼すると家賃1か月分前後の仲介手数料がかかりますが、ブルークリーンにお任せいただくことで金銭的負担は不要です。
さらに、生活保護受給者を含む幅広い入居層へのサポートにより、空室リスクを抑えつつ、社会的なニーズにも応えられる、安心・安定したアパートの空室対策が可能です。
賃料・契約条件の見直し
最近の賃貸市場では「家賃が少しずつ上がっている」と感じる管理会社が多くなっています。実際、2023年の調査では、全国の約5割、首都圏では6割以上の管理会社が「成約家賃が上がった」と答えています。
これは、入居希望者が増えていて、家賃が上がりやすい状況にあることを意味します。
また、以前は入居希望者が「家賃をもう少し下げてほしい」「礼金をゼロにしてほしい」と交渉することが多かったのですが、最近は入居希望者からの交渉が減っています。
その理由は「人気の物件はすぐ埋まるから、提示された条件で契約したい」という人が増えているからです。
この状況を活かせば、オーナーはちょっとしたアイデアで空室を埋めやすくなります。
つまり、「家賃や条件をちょっと見直すだけで、広告費をかけずに入居者を決めやすくなる」ということです。その結果、空室期間が短くなり、アパートやマンションの空室対策につながります。
写真や広告の改善
物件の写真枚数を増やすと問い合わせ率が高まる傾向があります。特に、内観や間取り図などの詳細情報を掲載することで、ユーザーの関心を引きやすくなります。
ただし、画像が荒かったり、古い情報だと逆効果になるため、鮮明で最新の写真を用意することが空室対策につながります。効果的な写真のポイントは以下になります。
- 鮮明で明るい写真(荒い・暗い写真は逆効果)
- 水回りや部屋などの部屋の特徴が分かる写真
- 室内だけでなく共用部やエントランスの写真も追加
- 周辺環境や利便施設の情報を具体的に記載
- 最新の情報に定期的に更新(古い情報は信頼性低下)
内見前に徹底清掃を行った上で写真撮影すれば、一度の手間で「写真の質向上」と「内見時の印象アップ」の両方が実現できます。
面倒な清掃・写真撮影から募集・契約手続きまで、ブルークリーンが一括対応します。「ほごらんど」(生活保護の入居支援メディアほごなび)経由で安定した入居者を獲得し、家賃4万円以下の物件もスムーズに稼働させます。
入居支援を通じて、地域社会の住環境維持にも貢献しながら、安定した賃貸経営を実現できます。
内見前の徹底清掃で成約率アップ
内見が決まったら、当日の第一印象を左右する清掃を徹底しましょう。床や窓、キッチン・バス・トイレなどの水回りは特に重点的に行うことが重要です。
また、室内だけでなく、エントランスや共用部、ゴミ捨て場もきれいに保つことで、物件全体の管理状態の良さをアピールできます。
内見時の第一印象が良い物件は成約率が向上するケースが多いです。小さな手間で大きな効果が見込めるため、アパートの空室対策の基本としてぜひ取り入れたい施策です。
「自分で清掃する時間がない」「プロに任せて徹底的に仕上げたい」という場合は、ブルークリーンの清掃サービスをご利用ください。専門スタッフが水回りから共用部まで丁寧に仕上げ、内見時に選ばれる物件づくりをお手伝いします。
2.【ランキング】入居希望者に人気な設備で空室対策
入居希望者は物件選びで設備の充実度を重視します。
全国賃貸住宅新聞(2024)によるアンケート調査では、全国の不動産会社520社から回答を得た結果、成約に影響する設備として特に人気が高かったのはインターネット無料でした。
ブルークリーンでは、家賃4万円以下の物件を対象に、生活保護受給者の入居募集から契約・管理までを無料でサポートしています。
「できるだけ費用をかけずに空室を埋めたい」とお考えのオーナー様も安心。プロのサポートで効率よく入居率を改善し、収益の安定化につなげられます。まずはお気軽にご相談ください。
入居支援で地域の住環境を守りながら、オーナー様の賃貸経営も安定させることができます。
3.管理会社と連携する空室対策
空室対策で意外と見落とされがちなのが、「管理会社の募集力」です。
管理会社によっては募集できる仲介店舗数が限られており、その結果、市場への露出が少なくなり、空室期間が長引いてしまうケースがあります。
だからこそ、アパートやマンションの空室を早く埋めるためには「入居者募集力の強い管理会社を選ぶ」ことが重要です。
入居者募集力の強い管理会社を選ぶ
賃貸の空室対策で見落としがちなポイントのひとつが、管理会社との連携です。管理会社によっては、募集できる仲介店舗が限られており、その結果、物件が十分に市場に露出せず空室期間が長くなることがあります。
一方、PM型管理会社では、自社の仲介店舗に頼らず、地域内の複数の仲介会社に広く募集依頼をかけることが可能です。実際に、1物件あたり100店舗以上の仲介会社から募集を行えるケースもあり、募集の間口が広がることで入居決定までのスピードが大幅に向上します。
管理会社選びのポイント以下です。
- 現在の管理会社が何店舗で募集しているかを確認
- PM型管理会社の活用を検討
- 担当者に募集の範囲を具体的に確認
これらを実施するだけでも賃貸の空室対策に効果がありますが、オーナー自身で確認や調整を行うのは手間がかかります。
ブルークリーンでは、家賃4万円以下の物件をお預けいただくだけで、生活保護受給者の入居希望者の募集から契約手続き、入居後の管理まで、完全無料です。
入居支援を行うことで、地域コミュニティの安定と持続可能な住まいづくりに寄与しつつ、安定した空き部屋対策を可能にします。
4.リノベーションによる空室対策
築古物件や設備の古い物件は、入居希望者の印象が悪くなりやすく賃料設定も難しくなります。効果的なリノベーションにより、市場競争力と収益性を回復できます。
費用別・効果別のおすすめ
リノベーションや改修は、費用のかけ方によって得られる効果が大きく変わります。
小規模なリフォームでも内見時の印象を改善できますし、中規模以上の工事であれば競合物件との差別化や長期的な資産価値向上も狙えます。ここでは、投資額ごとに期待できる効果や狙いを整理しました。
古いアパートの空室対策
築年数の経ったアパートは、設備や内装の古さから入居希望者の印象が下がり、空室が長期化しやすい傾向にあります。空室が続くと家賃収入の減少だけでなく、広告費や管理コストもかさみ、収益に大きな影響を与えます。
入居率を上げるには、ターゲットごとのニーズに合わせた改修が効果的です。学生や社会人、高齢者、家族など、それぞれ快適に暮らすために重視するポイントは異なります。
改修とあわせて、清掃や原状回復を徹底することも重要です。プロの手によるクリーニングで水回りや床・壁をリフレッシュすれば、第一印象が大きく変わります。
ブルークリーンでは入居促進につながる清掃・原状回復サービスを提供していますので、お気軽にご相談ください。
5.長期的な空室対策
築年数が経った物件や長期空室のある物件では、入居者がすぐに退去してしまうことが収益に直結します。
実際、1回の退去・再入居にかかるコストは原状回復や広告費などを含めて約15〜30万円とされており、入居者の入れ替わりが少ないほど安定収益につながります。
だからこそ重要なのは、単に家賃や設備を見直すだけでなく、「長く快適に住み続けてもらえる環境」を整えることです。小さな工夫でも入居者の満足度を高め、アパートの空室対策につながります。
ブルークリーンの定期点検・予防修繕サービスを活用すれば、専門スタッフが設備や建物の状態を定期的にチェックし、必要な修繕を先回りで対応できます。長期的に空室を防ぎながら、オーナー様の管理負担も軽減できます。まずはお気軽にご相談ください。
6.空室対策のポイント選び方
アパートやマンションの空室対策は「何をやるか」だけでなく、物件の現状・予算・目標を踏まえて選ぶことが重要です。これを明確にしないと、効果が出にくい施策にお金や時間を使ってしまう可能性があります。
物件の状況を把握
予算を決める
空室対策にはさまざまな方法がありますが、費用は物件の規模や改修内容によって大きく変わります。まずは、どれくらいの予算を投じられるかを明確にすることで、無理のない範囲で効果的な賃貸の空室対策を選べます。
- 小規模リフォーム(30万〜100万)で印象改善
- 中規模リノベーション(100万〜300万)で競合との差別化
- フルリノベーション(500万〜1,000万以上)で高単価・長期入居を狙う
目標を明確にする
賃貸の空室対策を始める前に、まず「何を達成したいのか」を明確にすることが大切です。
入居率を短期間で上げたいのか、家賃収入を安定させたいのか、あるいは資産価値を長期的に高めたいのかによって、選ぶ施策や優先順位は変わります。目標を定めることで、戦略を絞りやすくなります。
- 空室期間を短くしたい → 内見改善や広告・募集範囲の拡大
- 入居率を安定させたい → ターゲット層に合わせた設備・改修
- 高い賃料で運用したい → 中〜フルリノベーションで差別化
空室対策のポイントを整理するのが面倒なオーナー様も安心です。
ブルークリーンでは、家賃4万円以下の物件をお預けいただいたオーナー様を対象に、生活保護受給者の入居支援から契約・管理までをワンストップで無料サポートしています。
戦略に沿った空室対策を手間なく進められるだけでなく、入居支援を通じて地域社会の住環境維持にも貢献できます。
7.賃貸の空室対策とは
空室対策とは、物件の空室を減らし、家賃収入を安定させるための工夫や取り組みのことです。空室が長く続くと、広告費や管理費がかかるだけでなく、収益も減少してしまいます。
空室が発生する主な理由
単に「入居者がいない」と考えるだけでは、広告やリフォームに時間や費用をかけても思うような効果は得られません。
家賃設定、契約条件、設備の状態、ターゲット層、募集方法など、物件ごとの課題を明確にすることが空室対策では大切です。
- 家賃や初期費用が市場の相場に合っていない
- 設備や間取りが入居希望者のニーズに合っていない
- 入居者ターゲットが狭すぎる(高齢者や外国人などの受け入れが限定的)
- 宣伝や内見対応が不十分
効果的な空室対策のポイント
安定した空室対策を実現するためには、単発の対策ではなく「効果の高い施策」を選ぶことが重要です。
物件の状況やターゲット、予算に応じて最適な対策を組み合わせることで、空室期間の短縮や入居者満足度の向上につなげることができます。
- 入居者ターゲットを見直す
高齢者・障がい者・外国人・生活保護受給者など、幅広い層を受け入れることで、入居希望者が増えます。 - 賃料・条件の調整
適正な家賃設定や、礼金・フリーレントなどの初期費用の工夫で、入居者に魅力的に映る物件にできます。 - 設備や内装の改善
水回りや収納など、入居者が重視するポイントを改善することで、他物件との差別化が可能です。 - 広告・募集の工夫
インターネット広告やSNSなどを活用し、ターゲットに合わせた訴求を行うことで、より早く入居者を集められます。 - 入居までの手続きをスムーズにする
内見や契約手続きを簡単にすることで、入居希望者が他物件に流れにくくなります。
ブルークリーンでは、家賃4万円以下の物件をお預けいただいたオーナー様向けに、生活保護受給者の入居支援から契約・管理までを無料でサポートしています。
入居支援を通じて、オーナー様は安定した空室対策を行いながら、地域の住まいの安全と快適さを守る取り組みに参加できます。
8.空室対策の鍵はこれ！データで見る入居者ニーズ
賃貸経営では「空室」が収益を大きく減らす一番の問題です。大切なのは、「入居希望者が何を求めているのか」をしっかり理解することです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表した最新調査(2023年～2024年)をもとに、入居者の動きや社会的なニーズを解説します。
市場全体の状況
成約件数は DI値20.9 と、前年の16.2から上昇しました。また、成約家賃も DI値23.6 と、前年の13.2から大きく伸びています。
つまり、契約の数も家賃水準もともに前年より増えており、賃貸市場全体が活発になっていることがわかります。
入居者の交渉が減っている
賃貸市場では入居希望者の条件交渉が減少する傾向が見られます。
2023年度の調査では、家賃交渉のDI値は前年の10.5から5.0に、礼金・フリーレント交渉も14.9から10.4に、設備要望の交渉も7.4から4.3へと軒並み減少しました。
オーナーにとっては、無理に値引きせず、適正な家賃設定とわかりやすい初期条件を整えることが重要です。「安心して契約できる物件」と思ってもらうことが空室対策につながります。
新しい入居者層(住宅確保要配慮者）
近年、以下のような住宅確保要配慮者の受け入れが社会的に注目されています。
当サイトでは、さらに生活保護を受給されている方の住まい探し支援にも力を入れています。安定した家賃収入が見込めるため、オーナー様にとっても安心してご入居いただけるケースが多くあります。
当サイトに家賃4万円以下の物件をお任せいただければ、生活保護受給者の入居希望者のご紹介から契約手続きのサポートまでを無料で行います。
オーナー様は、支援が必要な方への入居支援を行いながら空室リスクを抑え、安定した賃貸経営につなげることが可能です。
9.入居率97％以上を目指す収益シミュレーション
東京都内で家賃4万円のマンションを10戸所有しているオーナー様を例に考えてみましょう。
現在、10戸のうち2戸が空室の場合、入居率は80％となり、家賃収入は月32万円にとどまります。空室が長引けば、広告費や管理コストもかさみ、収益への影響は大きいです。
一方、ブルークリーンに物件をお預けいただければ、生活保護受給者を含む幅広い入居希望者をご紹介できるため、空室を効率的に埋めることが可能です。その結果、入居率は97％まで改善し、家賃収入は月約38.8万円に。月あたり約6.8万円の増加が期待できます。
生活保護受給者は、公的制度により家賃が安定して支払われるため、オーナー様にとって安心感のある入居層です。さらに、社会的に住まいを必要とする方々を受け入れることは、地域や社会への貢献にもつながります。
当サイトでは、家賃4万円以下の物件を対象に、空室リスクを減らすための入居者募集・契約・管理までを一括で無料サポートします。
生活保護受給者の入居層への対応をしており、社会的なニーズに応えながら、安定した賃料収入と効率的な空室対策を実現できます。
10.実際にブルークリーンのサービスを受けた方の体験談
オーナー様は「生活保護を受給している方の入居を受け入れること」に対しては、支払いの安定性やトラブルの心配から、不安を感じるも方も多いです。
しかし実際に受け入れてみると、予想以上に安定した入居が実現し、空室対策としても大きな効果があったという事例があります。ここでは、実際にブルークリーンのサービスを利用したオーナー様の体験談をご紹介します。
オーナー様の状況・悩み
東京都内で築20年のマンションを所有していたAさん。空室が半年以上続き、広告費だけがかさんでいました。
「生活保護を受けている方を入居させるのはトラブルが起きそう」と漠然と不安に感じていました。
サービス利用
ブルークリーンに物件を預け、生活保護受給者も含めた幅広い入居希望者の募集を依頼。入居希望者の審査・契約手続き・入居後のフォローまで、全てブルークリーンが担当しました。
その結果、Aさんの物件では 想定よりも早く入居が決まり、さらに入居後の生活トラブルや家賃滞納といった心配もなく、安定した運営につながりました。
オーナー様の感想
当サイトでは、家賃4万円以下の物件を対象に、入居者募集から契約手続き、管理までをワンストップでサポートしています。
生活保護受給者など支援が必要な方への入居支援を行うことで、社会的なニーズに応えつつ、安定した空室対策を実現できます。
11.空室対策に関するよくある質問
最後に空室対策に関するよくある質問をまとめました。実際にご相談いただく中で特に多いものを整理しています。
参考にしていただき、もし当てはまるお悩みがあればブルークリーンまでお気軽にご相談ください。
Q.空室リスクを防ぐには？
ターゲットを広げ、条件・設備・募集を最適化することです。高齢者・外国人・生活保護受給者も含めた募集、家賃や初期費用の調整、内装・設備の改善、広告や契約手続きの効率化できます。
Q.やってはいけない空室対策は？
家賃の過剰値下げ、ターゲットの限定、放置や対応遅延です。古いまま放置、広告を出さない、契約手続きが複雑、入居者を逃す対応などがあげられます。
Q.アパートの空室が多い理由は何ですか？
家賃・条件・設備・ターゲット・募集のいずれかが不適正であることが原因です。市場より高すぎる家賃、古い設備、ターゲット層が狭い、広告不足、内見対応が遅いなどがあげられます。
Q.空室管理とは何ですか？
空室を維持・改善し、次の入居までの期間を短くする管理全般を指します。通電・通水確認、清掃、設備点検、広告・募集管理などがあげられます。
Q.サ高住とは何ですか？
サービス付き高齢者向け住宅です。
Q.二次空室とは何ですか？
前の入居者退去後、次の入居者が決まるまでの空室期間を指します。清掃や改修、広告期間も含まれる重要な管理期間です。
Q.空室通電とは何ですか？
空室の部屋に電気を通すことです。通電して設備状態を確認・維持することで、カビや設備トラブルを防げます。